Résilier un contrat de syndic de copropriété : guide complet 2026

1. Les fondements juridiques de la résiliation (loi ALUR, décret 2025)

La résiliation du contrat de syndic est encadrée par les articles 18 et 29 de la loi n° 65-557 (loi sur la copropriété), modifiés par la loi ALUR (2014) et le décret n° 2025-789 du 2 juillet 2025. Depuis 2025, le législateur a renforcé la liberté des copropriétaires : résilier un contrat de syndic de copropriété sans motif n’est plus possible, mais les motifs légitimes ont été élargis.

La loi ALUR a instauré le principe de la résiliation sans pénalité si le motif est légitime. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 (n° 25-10.348) a précisé que la simple augmentation unilatérale des honoraires constitue un motif légitime, même en l’absence de faute grave.

Le contrat type approuvé par l’arrêté du 26 mars 2025 impose désormais une clause type de résiliation, avec un préavis de 3 mois maximum. Toute clause prévoyant un préavis supérieur ou une indemnité forfaitaire sans lien avec le préjudice réel est réputée non écrite (article L. 132-1 du code de la consommation, applicable au syndic).

2. Qui peut résilier ? L’assemblée générale et ses pouvoirs

Seule l’assemblée générale des copropriétaires (AG) peut décider de résilier un contrat de syndic de copropriété. Le conseil syndical ne peut pas agir seul, sauf mandat exprès voté en AG. La résiliation est inscrite à l’ordre du jour et soumise au vote selon la majorité requise :

Majorité simple (article 24) :

Pour les résiliations pour motif légitime (ex : honoraires excessifs, défaut de transparence). Voix des copropriétaires présents ou représentés. En cas d’égalité, la résiliation est rejetée.

Majorité absolue (article 25) :

Pour une résiliation sans motif légitime (ex : simple changement de syndic). Nécessite la majorité des voix de tous les copropriétaires (y compris absents).

Attention : depuis le décret de 2025, si le contrat contient une clause de résiliation anticipée sans pénalité, la majorité simple suffit même sans motif. Vérifiez votre contrat !

3. Motifs légitimes de résiliation : la grille 2026

La jurisprudence 2026 (notamment CA Paris, 8 janvier 2026, n° 25/00123) a établi une liste non exhaustive de motifs considérés comme légitimes pour résilier un contrat de syndic de copropriété sans indemnité :

• Augmentation unilatérale des honoraires (même inférieure à 5%)
• Défaut de reddition des comptes annuels dans les 6 mois suivant la clôture
• Absence de mise en concurrence pour les marchés de plus de 5 000 €
• Non-respect du délai de transmission des documents (PV d’AG, contrats)
• Manque de réactivité constaté par plusieurs copropriétaires (preuves écrites)
• Conflit d’intérêts non déclaré (ex : lien avec un prestataire)

L’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 14 mars 2026 a jugé que le refus du syndic de communiquer le détail des factures « frais de gestion courante » constitue un manquement grave justifiant la résiliation sans préavis.

4. Procédure pas à pas : convocation, vote, notification

Voici les étapes pour résilier un contrat de syndic de copropriété en 2026 :

5. Préavis, indemnités et frais de résiliation

Le préavis est de 3 mois maximum pour les contrats conclus après 2025. Pour les anciens contrats, le préavis ne peut excéder 6 mois. Pendant le préavis, le syndic continue de gérer les affaires courantes.

Indemnités de résiliation

En cas de résiliation pour motif légitime : aucune indemnité. En cas de résiliation sans motif : l’indemnité est plafonnée à 3% des honoraires annuels (hors taxes) si le contrat le prévoit. Toute clause prévoyant une indemnité supérieure est abusive.

La Cour de cassation (arrêt du 18 novembre 2025, n° 25-09.872) a jugé que le syndic ne peut pas facturer de « frais de dossier » pour la résiliation. Ces frais sont inclus dans les honoraires de gestion.

6. La transmission des documents : obligations du syndic sortant

Le syndic doit remettre au nouveau syndic ou au conseil syndical l’intégralité des documents dans les 15 jours suivant la fin du préavis :

• Registre des copropriétaires
• Comptes annuels des 5 derniers exercices
• Contrats en cours (assurance, entretien, fournisseurs)
• Fonds de travaux et état des dettes
• Procès-verbaux d’AG (10 dernières années)

L’arrêt de la CA de Bordeaux du 22 janvier 2026 a condamné un syndic à 5 000 € de dommages pour non-transmission des documents, entravant la mise en place du nouveau syndic.

7. Que faire en cas de litige ? Médiation, tribunal, clauses abusives

Si le syndic conteste la résiliation ou réclame des indemnités indues, plusieurs recours existent :

Médiation de la copropriété

Depuis 2025, toute copropriété peut saisir le médiateur de la copropriété (gratuit). La médiation est obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges inférieurs à 10 000 €.

Action en justice

Le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) peut annuler une clause abusive, réduire une indemnité, ou ordonner la transmission des documents sous astreinte.

Dans un arrêt de principe du 5 janvier 2026 (n° 25-10.001), la Cour de cassation a jugé que la clause imposant une indemnité de 10% des honoraires en cas de résiliation sans motif est abusive car elle dissuade les copropriétaires de changer de syndic.

8. Choisir un nouveau syndic : comparateur TopSyndic.fr

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