Résiliation contrat de syndic loi Alur : procédure 2026

1. Les bases juridiques de la résiliation (loi ALUR 2026)

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a introduit l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au syndicat des copropriétaires de résilier le contrat du syndic à tout moment après un an d’exécution, sans avoir à justifier d’un motif. Cette disposition est d’ordre public : toute clause contractuelle contraire est réputée non écrite. En 2026, la jurisprudence a précisé que le point de départ du délai d’un an court à compter de la signature du contrat, et non de la première assemblée générale.

« La résiliation sans motif est un droit fondamental du syndicat. Les syndics ne peuvent pas imposer de pénalités ou de délais supérieurs à 3 mois. En 2025, la Cour de cassation a rappelé que toute clause prévoyant un préavis de 6 mois est abusive. » — Maître Delacroix

Attention : si le contrat a été conclu pour une durée déterminée (ex : 3 ans), la résiliation anticipée n’est possible qu’après la première année. Avant ce délai, le syndicat doit justifier d’une faute grave du syndic (manquement à ses obligations, absence de reddition de comptes, etc.).

2. Qui peut demander la résiliation et quand ?

Le syndicat des copropriétaires, seul décisionnaire

Seule l’assemblée générale (AG) des copropriétaires peut voter la résiliation du contrat de syndic. Le conseil syndical ne peut pas le faire seul, même s’il peut préparer la résolution. La majorité requise est celle de l’article 25 de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé.

Le moment opportun

La résiliation peut être inscrite à l’ordre du jour de l’AG annuelle ou d’une AG extraordinaire. En 2026, il est conseillé de le faire au moins 4 mois avant la fin de l’exercice comptable pour éviter une reconduction tacite. Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation est possible à tout moment après un an, avec un préavis de 3 mois.

« J’ai vu des syndics tenter de faire annuler des résiliations sous prétexte que l’AG n’avait pas été convoquée dans les délais. Soyez rigoureux : la convocation doit être envoyée 21 jours avant la date de l’AG. » — Maître Delacroix

3. Procédure pas à pas : de l’AG à la notification

Étape 1 : Préparation de l’AG

Le conseil syndical ou un copropriétaire peut demander l’inscription de la résiliation à l’ordre du jour. La convocation doit mentionner clairement : « Résiliation du contrat de syndic et désignation d’un nouveau syndic ». En 2026, il est obligatoire de joindre un projet de nouveau contrat si un remplaçant est pressenti.

Étape 2 : Vote en AG

La résolution est adoptée à la majorité de l’article 25. En cas d’échec, un second vote peut avoir lieu lors de la même AG ou d’une AG suivante. Le syndic en poste ne peut pas voter (conflit d’intérêts).

Étape 3 : Notification au syndic

Une fois le vote acquis, le président de séance ou le conseil syndical notifie la décision au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis court à compter de la réception de ce courrier. En 2026, la notification électronique est acceptée si le contrat le prévoit.

« Attention : le syndic a 15 jours pour restituer les fonds et les documents après la fin du préavis. En cas de retard, des pénalités de 15 € par jour de retard s’appliquent (article 18-2 de la loi de 1965). » — Maître Delacroix

4. Préavis et délais : les nouvelles règles 2026

Depuis la réforme de 2025, le préavis maximum est de 3 mois, quelle que soit la durée du contrat. Si le contrat prévoit un préavis plus long, il est réduit de plein droit à 3 mois. En cas de non-respect par le syndic du contrat type (absence de compte bancaire séparé, non-respect des obligations de transparence), le préavis peut être ramené à 1 mois.

Le délai de préavis commence à courir à la date de réception de la notification par le syndic. Pendant cette période, le syndic continue de gérer les affaires courantes. Il ne peut pas prendre d’engagements à long terme sans l’accord du conseil syndical.

5. Cas particulier : résiliation pour faute du syndic

La loi ALUR permet une résiliation sans préavis en cas de faute grave : absence de reddition de comptes, non-respect du budget voté, défaut d’assurance, ou encore manquement à l’obligation de mise en concurrence. En 2026, la jurisprudence a ajouté le défaut d’information sur les honoraires comme motif de résiliation immédiate.

Pour agir, le syndicat doit convoquer une AG extraordinaire dans les 15 jours suivant la découverte de la faute. La résolution doit être adoptée à la majorité de l’article 25. Le syndic peut contester la décision en justice, mais la charge de la preuve lui incombe.

« Dans une affaire récente (CA Paris, 14 janvier 2026), le syndic a été condamné à rembourser 12 000 € d’honoraires indus après une résiliation pour faute. Le tribunal a retenu le défaut d’information sur les frais de gestion courante. » — Maître Delacroix

6. Que faire en cas de litige ou de rétention de fonds ?

Le syndic sortant a 15 jours pour remettre les fonds (provisions, trésorerie) et les documents (comptes, contrats, archives) au nouveau syndic. Passé ce délai, des pénalités de 15 € par jour de retard s’appliquent (article 18-2). En 2026, le montant des pénalités a été réévalué à 20 € par jour pour les syndics professionnels.

Si le syndic refuse de coopérer, le syndicat peut saisir le tribunal judiciaire en référé. La procédure est rapide (sous 8 jours). Le juge peut ordonner la remise des documents sous astreinte. En pratique, il est conseillé d’envoyer une mise en demeure avant toute action judiciaire.

« J’ai obtenu une ordonnance de référé en 5 jours pour un syndic qui bloquait les fonds. Le juge a condamné le syndic à verser 200 € par jour de retard supplémentaire. » — Maître Delacroix