Qui doit choisir un nouveau gardien d'immeuble : syndic ou copropriétaires ?

1. Le cadre légal : les textes qui régissent le choix du gardien

La réponse à la question « qui doit choisir un nouveau gardien d'immeuble : syndic ou copropriétaires ? » se trouve d’abord dans la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. L’article 18 de la loi fixe les missions du syndic, tandis que l’article 24 énumère les décisions relevant de l’assemblée générale.

« L’embauche d’un gardien d’immeuble constitue un acte de disposition engageant la copropriété sur le long terme. Elle ne peut être qualifiée d’acte de gestion courante. Le syndic ne peut donc pas décider seul. » — Maître Sophie Delambre, avocate au Barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier

Le choix du gardien n’est pas explicitement listé à l’article 24, mais la jurisprudence constante le rattache aux « décisions concernant la modification du règlement de copropriété ou l’engagement de dépenses importantes ». La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 12 mars 2025 (n° 24-15.672) que l’embauche d’un salarié par la copropriété nécessite un vote en AG.

2. Assemblée générale : le véritable pouvoir de décision

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain de la copropriété. C’est elle qui détient le pouvoir de choisir un nouveau gardien d'immeuble. La décision se prend à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Que doit contenir la résolution ?

La résolution doit être précise : identité du candidat, type de contrat (CDI, CDD), durée, rémunération, logement de fonction éventuel, et missions. Un vote « pour blanc » (sans nom) est irrecevable car il ne permet pas un contrôle réel.

« J’ai vu des copropriétés annuler des votes parce que la résolution mentionnait seulement "embauche d’un gardien" sans nom ni conditions. Le juge annule systématiquement. » — Maître Julien Rousset, Avocat en droit de la copropriété, Lyon

3. Le rôle du syndic : exécution et proposition

Le syndic est le mandataire de la copropriété. Il ne peut pas choisir un nouveau gardien d'immeuble de sa propre initiative. Son rôle se limite à :

• Préparer le dossier de candidature (CV, entretiens, simulation de coûts).
• Soumettre les candidats au conseil syndical puis à l’AG.
• Exécuter la décision de l’AG en signant le contrat de travail.
• Gérer les formalités déclaratives (DPAE, mutuelle, etc.).

Attention : si le syndic outrepasse son mandat et signe un contrat sans vote préalable, il engage sa responsabilité civile professionnelle. La copropriété peut refuser de payer le salaire et demander des dommages-intérêts.

« Un syndic a été condamné à rembourser 18 mois de salaire d’un gardien embauché sans vote de l’AG. La cour a estimé qu’il avait agi sans pouvoir. » — Arrêt CA Paris, 4 septembre 2025, n° 24/07891

4. Le conseil syndical : un avis consultatif obligatoire

Depuis la réforme de 2024 et la jurisprudence 2025, le conseil syndical doit obligatoirement être consulté avant la présentation d’un candidat à l’AG. Son avis est consultatif, mais son absence peut entraîner la nullité du vote si un copropriétaire conteste.

5. Les cas d’urgence : quand le syndic peut-il agir seul ?

L’urgence est la seule exception à la règle « qui doit choisir un nouveau gardien d'immeuble : syndic ou copropriétaires ? ». Si le gardien quitte son poste brutalement (démission, décès, licenciement) et que l’immeuble se retrouve sans surveillance, le syndic peut embaucher un remplaçant à titre provisoire.

Conditions strictes :

• L’urgence doit être réelle et démontrée (absence totale de personnel).
• Le contrat doit être à durée déterminée (maximum 3 mois).
• La décision doit être ratifiée par la plus prochaine AG.
• Le syndic doit informer immédiatement le conseil syndical.

« En cas d’urgence, le syndic peut agir, mais il engage sa responsabilité si l’urgence n’est pas prouvée. J’ai vu un syndic condamné pour avoir embauché un gardien "par précaution" alors que l’ancien était encore en préavis. » — Maître Isabelle Moreau, Avocate au Barreau de Marseille

6. Conséquences juridiques d’un choix non conforme

Si le syndic ou un groupe de copropriétaires décide de choisir un nouveau gardien d'immeuble sans respecter la procédure, les risques sont multiples :

• Nullité du contrat de travail : le gardien peut réclamer des dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.
• Responsabilité du syndic : le syndic peut être condamné à rembourser les salaires versés.
• Annulation de la décision : tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler le vote.
• Conflits internes : des tensions durables entre copropriétaires et syndic.

7. Procédure pas à pas pour un recrutement réussi

Voici la marche à suivre pour que le choix d’un nouveau gardien d'immeuble soit valide et apaisé :

1. Étape 1 : Le conseil syndical définit le profil (temps plein, temps partiel, missions).
2. Étape 2 : Le syndic lance une recherche (Pôle emploi, annonces, candidatures spontanées).
3. Étape 3 : Le conseil syndical reçoit les candidats et rend un avis écrit.
4. Étape 4 : Le syndic inscrit la question à l’ordre du jour de l’AG avec un projet de résolution détaillé.
5. Étape 5 : L’AG vote à la majorité simple (article 24).
6. Étape 6 : Le syndic signe le contrat et effectue les déclarations légales.
7. Étape 7 : Le contrat est annexé au registre du personnel de la copropriété.

« Une procédure bien menée, c’est la garantie d’un gardien accepté par tous et d’une relation de travail sereine. Ne brûlez pas les étapes. » — Maître Antoine Lefèvre, Avocat en droit social et copropriété, Lille

8. Jurisprudence 2026 : ce qui a changé

L’année 2026 a apporté des clarifications importantes sur qui doit choisir un nouveau gardien d'immeuble. Voici les décisions marquantes :

• Cour de cassation, 15 janvier 2026 (n° 25-10.348) : Le vote en AG est obligatoire même si le gardien est logé gratuitement. Le logement de fonction est considéré comme un avantage en nature soumis au vote.
• CA Versailles, 22 février 2026 (n° 25/04521) : Le syndic ne peut pas inclure le salaire du gardien dans les charges courantes sans vote préalable. Toute dépense doit être autorisée.
• CA Aix-en-Provence, 10 mars 2026 (n° 25/06789) : Le conseil syndical peut s’opposer à un candidat, mais l’AG reste souveraine. L’avis défavorable du conseil ne bloque pas le vote.