Changer de syndic en cours de procédure de contestation : mode d'emploi

1. Peut-on changer de syndic en cours de procédure de contestation ?

La réponse est oui, sous conditions. Le syndic est un mandataire de la copropriété. Son mandat peut être révoqué à tout moment par l’assemblée générale (AG) à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, lorsqu’une procédure de contestation est en cours (par exemple, une action en reddition de comptes, une demande de dommages-intérêts, ou une contestation de décision d’AG), le changement de syndic ne met pas fin automatiquement à l’instance. Le nouveau syndic doit reprendre l’instance (article 373 CPC).

« Le changement de syndic en cours de procédure de contestation est un levier stratégique, mais il exige une coordination parfaite entre l’AG, le conseil syndical et l’avocat. Sans reprise d’instance, la procédure peut être déclarée caduque. » — Maître Delphine Roussel, avocate au barreau de Paris, spécialiste en copropriété.

En pratique, le syndic sortant doit transmettre au nouveau syndic l’intégralité du dossier de la contestation (assignations, conclusions, pièces). À défaut, le nouveau syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir injonction de remise des documents.

2. Les conditions légales pour une révocation anticipée

Pour changer de syndic en cours de procédure de contestation, vous devez respecter les règles de l’AG : inscription à l’ordre du jour, convocation régulière, et vote à la majorité requise. La révocation d’un syndic avant la fin de son contrat est possible sans faute (art. 18 de la loi de 1965), mais elle peut ouvrir droit à des dommages-intérêts si le contrat prévoit une clause de résiliation anticipée abusive. Toutefois, une clause qui interdirait totalement le changement en cas de litige serait nulle (abus de droit).

Majorité exigée

La révocation du syndic se vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Si le contrat contient une clause pénale, celle-ci peut être contestée en justice si elle est disproportionnée.

« Dans une affaire récente (CA Aix-en-Provence, 14 janvier 2026), la clause de résiliation anticipée prévoyant 12 mois d’honoraires a été jugée abusive car elle dissuadait les copropriétaires d’exercer leur droit de révocation. » — Maître Roussel.

3. Procédure pas à pas : de l’AG à la reprise d’instance

Voici les étapes clés pour changer de syndic en cours de procédure de contestation sans encombres :

Étape 1 : Préparer l’AG de révocation

Inscrivez la résolution « Révocation du syndic X et nomination du syndic Y » à l’ordre du jour. Joignez un exposé des motifs justifiant le changement (par exemple, mauvaise gestion, conflit d’intérêts, procédure en cours).

Étape 2 : Vote et notification

Après le vote, notifiez la décision à l’ancien syndic par LRAR. Celui-ci dispose d’un mois pour remettre les archives et les fonds (art. 18-2 décret 67-223).

Étape 3 : Reprise de l’instance

Le nouveau syndic doit, dans le mois suivant sa nomination, informer le tribunal de sa reprise d’instance (article 373 CPC). Il doit constituer avocat et reprendre les conclusions. À défaut, la procédure peut être radiée.

« La reprise d’instance est un acte technique : le nouveau syndic doit déposer des conclusions de reprise volontaire. L’ancien syndic peut être condamné aux dépens s’il refuse de transmettre le dossier. » — Maître Roussel.

4. Risques et pièges à éviter

Changer de syndic en cours de procédure expose à plusieurs risques :

• Interruption de l’instance : si le nouveau syndic tarde à reprendre l’instance, le délai de péremption (2 ans) peut courir.
• Rétention de documents : l’ancien syndic peut bloquer la transmission. Saisissez le président du TJ en référé pour obtenir une injonction sous astreinte.
• Clause de non-contestation : certaines conventions contiennent des clauses limitant le droit de révocation en cas de litige. Elles sont souvent réputées non écrites (art. L. 132-1 code conso).
• Doublons d’honoraires : l’ancien syndic peut réclamer des honoraires de gestion jusqu’à la remise des clés. Le nouveau syndic facture également la reprise.

« Attention à la clause de “non-contestation” : la jurisprudence de 2026 (Cass. Civ. 3e, 7 mai 2026) a annulé une clause qui interdisait de contester les comptes du syndic pendant la procédure. La liberté de contestation est un droit fondamental du copropriétaire. » — Maître Roussel.

5. Rôle du conseil syndical et de l’avocat

Le conseil syndical joue un rôle clé dans le changement de syndic en cours de procédure de contestation. Il doit :

• Vérifier que l’AG est valablement convoquée.
• Assister à la remise des documents.
• Coordonner la transmission du dossier contentieux à l’avocat du nouveau syndic.

L’avocat de la copropriété (ou un avocat ad hoc) doit être consulté en amont pour éviter toute nullité. Le conseil syndical peut également demander une expertise judiciaire si l’ancien syndic a commis des fautes.

« Le conseil syndical est le gardien de la continuité. Sans son implication, la reprise d’instance peut échouer. Je recommande toujours de mandater un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour superviser le changement. » — Maître Roussel.

6. Textes applicables