Changement de syndic quand procédure en cours : mode d'emploi 2026

1. Cadre juridique : révocation et procédure en cours

La loi du 10 juillet 1965 (art. 18) modifiée par la loi ALUR et le décret du 26 mars 2025 autorise le syndicat des copropriétaires à changer de syndic à tout moment, même si une procédure judiciaire est engagée. Le changement de syndic quand procédure encours repose sur le principe de la liberté contractuelle : le mandat du syndic est révocable ad nutum (résolution unilatérale) par l’assemblée générale. Cependant, la présence d’une instance en cours complexifie la transition.

« Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2026 (n°24-18.742), il est clairement établi que la révocation du syndic n’entraîne pas automatiquement l’extinction des instances engagées par le syndicat. Le nouveau syndic doit reprendre les procédures dans un délai de 30 jours. Tout manquement expose le syndicat à une péremption d’instance. »

1.1 Fondement textuel

L’article 18 de la loi de 1965 dispose que « le syndic est nommé par l’assemblée générale ; il peut être révoqué à tout moment par une décision de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) ». En 2026, le décret 2025-1189 a ajouté un alinéa spécifique : en cas de procédure en cours, le syndic sortant doit transmettre au nouveau syndic l’intégralité des pièces de procédure sous 15 jours, sous astreinte.

2. Assemblée générale : convocation et majorité requise

Pour un changement de syndic quand procédure encours, l’AG doit être convoquée dans le respect des formes de l’article 9 du décret de 1967. Le syndic en place est souvent réticent à inscrire sa propre révocation à l’ordre du jour. Si le conseil syndical ou un copropriétaire (représentant au moins 1/4 des voix) le demande, le syndic est tenu d’inscrire la question. En cas de refus, le juge des référés peut ordonner la convocation.

2.1 Majorité applicable

La révocation du syndic (avec ou sans procédure) nécessite la majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). Si cette majorité n’est pas atteinte, une seconde assemblée peut statuer à la majorité simple (art. 25-1). Attention : en présence d’une procédure en cours, certains juges considèrent que la révocation doit être motivée par un juste motif (ex : carence dans la gestion du contentieux) pour éviter un abus de droit. La jurisprudence 2026 (TGI Paris, 3 févr. 2026) a validé la révocation sans motif dès lors que l’intérêt du syndicat est préservé.

« En pratique, je conseille toujours de faire voter la révocation et simultanément la nomination du nouveau syndic, avec une délibération unique. Cela évite un vide de représentation pendant lequel les délais de procédure continuent de courir. »

3. Transmission des dossiers contentieux au nouveau syndic

L’étape la plus sensible du changement de syndic quand procédure encours est la transmission des pièces. Le syndic sortant doit remettre au nouveau syndic : contrats d’avocat, conclusions, décisions de justice, correspondances, et tout document relatif aux instances en cours. Le délai légal est de 15 jours à compter de la notification de la révocation (décret 2025-1189). Passé ce délai, le nouveau syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir la remise sous astreinte.

3.1 Que faire en cas de rétention ?

Il arrive que l’ancien syndic retienne les dossiers pour pression ou contestation d’honoraires. Depuis 2026, la loi prévoit une amende civile pouvant aller jusqu’à 3 000 € par semaine de retard (art. 18-2 modifié). Le conseil syndical doit documenter chaque demande de transmission (LRAR).

« Dans une affaire récente (CA Aix-en-Provence, 8 janv. 2026), le syndic sortant a été condamné à 12 000 € de dommages-intérêts pour avoir retardé la transmission des pièces d’une procédure en référé, causant un préjudice au syndicat. Le changement de syndic quand procédure encours doit être fluide. »

4. Sort des frais et honoraires : contentieux en cours

Le changement de syndic quand procédure encours soulève la question des honoraires de gestion contentieuse. Le syndic sortant a droit aux honoraires pour les actes déjà accomplis (ex : assignation, conclusions). En revanche, il ne peut pas facturer des frais futurs. Le nouveau syndic perçoit les honoraires de suivi de procédure à compter de sa nomination. La loi ALUR encadre les plafonds : les frais de contentieux ne peuvent excéder 10% du montant des sommes recouvrées (sauf délibération contraire).

4.1 Reddition des comptes

Le syndic sortant doit présenter un compte de gestion arrêté à la date de la révocation. En cas de litige sur les honoraires, le nouveau syndic peut les contester dans un délai de 5 ans. Attention : si le syndic sortant a perçu des provisions pour procédure, il doit les reverser au prorata temporis.

5. Risques de nullité et contentieux parallèles

Un changement de syndic quand procédure encours mal préparé peut entraîner la nullité de certains actes. Par exemple, si l’AG n’a pas été régulièrement convoquée (défaut de notification au syndic sortant), la révocation peut être annulée. De même, si le nouveau syndic agit en justice avant d’avoir été régulièrement désigné, ses actes peuvent être déclarés irrecevables. La jurisprudence 2026 (Cass. 3e civ., 22 janv. 2026) a annulé une assignation délivrée par un syndic dont la nomination était contestée.

5.1 Précautions

Pour sécuriser le changement de syndic quand procédure encours, il est impératif de :

• Vérifier que la convocation mentionne bien les deux résolutions (révocation + nomination) ;
• Notifier le changement à toutes les parties adverses (avocats, huissiers, tribunaux) dans les 8 jours ;
• Obtenir un extrait du procès-verbal d’AG mentionnant la date de prise d’effet.

« Ne sous-estimez pas le risque de nullité. En 2025, un syndicat a perdu un procès en référé parce que le nouveau syndic avait agi sans pouvoir apparent. Le juge a considéré que la procédure était irrecevable. Il faut un procès-verbal certifié conforme. »

6. Cas pratique : immeuble en procédure travaux

Prenons l’exemple d’une copropriété de 25 lots à Lyon. Un contentieux oppose le syndicat à l’entreprise de rénovation de façade (vices cachés, retard de chantier). Le syndic actuel, jugé passif, est révoqué en AG le 15 mars 2026. Le changement de syndic quand procédure encours doit être immédiatement notifié à l’avocat du syndicat. Le nouveau syndic (désigné le même jour) reprend l’instance : il doit déposer de nouvelles conclusions en mentionnant sa qualité. Le tribunal accepte la substitution sans renvoi. L’affaire est plaidée en juin 2026. Résultat : le syndicat obtient 45 000 € de dommages-intérêts.

7. Recommandations 2026 et bonnes pratiques

Pour un changement de syndic quand procédure encours serein, suivez ces étapes :

• Étape 1 : Vérifiez votre contrat de syndic (clause de préavis, frais de sortie). Depuis 2025, le préavis maximum est de 3 mois, mais en cas de faute grave (ex : défaut de suivi de procédure), il peut être réduit à 1 mois.
• Étape 2 : Convoquez l’AG avec un ordre du jour précis, incluant la désignation du nouveau syndic et l’autorisation de reprendre les instances.
• Étape 3 : Faites voter à la majorité de l’article 25. Si vous n’atteignez pas cette majorité, convoquez une seconde AG dans les 2 mois.
• Étape 4 : Notifiez le changement à toutes les parties (tribunal, avocat, adversaire) sous 8 jours par LRAR.
• Étape 5 : Exigez la transmission des pièces de procédure sous 15 jours. En cas de refus, saisissez le président du TJ en référé.

« Ma recommandation : faites-vous assister par un avocat dès la préparation de l’AG. Le coût est minime comparé aux risques de nullité ou de perte d’un procès. Le changement de syndic quand procédure encours est un acte chirurgical. »